新築のマンション経営と価格下落のリスク

関西エリアの不動産投資のセミナーでよく聞くマンション経営の失敗パターンの1つは、新築に対するこだわりです。余りそれにこだわりすぎてしまうのも、実は問題なのです。
確かに新築の場合は、入居者はそれなりに集まりやすい傾向はあります。やはり新築ならではの雰囲気は、多くの入居者を集めやすい訳です。

しかし新築物件は、価格の下落幅にも特徴があります。そもそも新築物件の近所に対して、新しい住宅が建設される事も珍しくありません。そういう状況になりますと、現在の新築物件の価値が大きく下がってしまう事も多いのです。やはりライバル物件が登場してしまえば、資産価値も下がってしまう傾向はあります。

その逆に中古物件の場合は、そこまで大きく価格が下がらない事も多いのです。もともとの販売価格が低めですから、かえって中古の方が良い事もあります。

入居者が集まりやすくても、最終的な売却額が低くなってしまうのも困るでしょう。ですからマンション経営は、新築だけでなく中古物件も選択肢に入れてみることが大切です。

私は2年前から一棟ものの中古マンションを購入し、マンション経営を始めました。築30年の鉄筋コンクリート4階建て全12戸、現在満室。エレベーターはついていません。場所は地方都市の中ではまあまあの一等地ですが、築古なのと風呂トイレ一体型のワンルームのため家賃は激安でしか貸せません。

購入にあたって地元の信金から購入価格の3分の2を借入れ、残りは自己資金を投入しました。巷ではフルローンなどという言葉も聞かれますが絶対におすすめはできません。購入してから常に満室で、自己資金を3分の1投入しても手残りは驚くほど少ないからです。

まず、物件を維持するための費用がかかります。管理会社への委託管理費、共用部の光熱費、固定資産税、その他にほぼ毎月ちょこちょこと修繕費が発生します。また、家賃収入が入ることで個人の所得が大きく上がったとみなされ、年間の所得税、住民税、社会保険料が激増します。そして、今まではもらえていた児童手当などの補助金は軒並みカットされます。

マンション経営は不動産投資とも呼ばれ、サラリーマンの副業としてもてはやされておりますが、以上の様な点も踏まえてから参入した方が良いでしょう。

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